Dalam laporan terbaru yang dikeluarkan JLL disebutkan bahwa investasi di sektor logistik dan real estat industri akan berlipat ganda dalam tiga hingga lima tahun ke depan. Hal tersebut didorong oleh keinginan investor untuk meningkatkan eksposur pada kelas aset tersebut. JLL memperkirakan volume investasi logistik dan industri akan meningkat menjadi US$50-60 miliar antara tahun 2023-2025 dari US$25-30 miliar pada tahun 2019-2020.
Logistik dan bangunan-bangunan industri, seperti pergudangan, supply chain dan fasilitas manufaktur akan mengalami pertumbuhan investasi karena meningkatnya kepercayaan para pengguna di sektor ini. Dalam beberapa tahun terakhir, seiring berkembangnya layanan e-commerce dan logistik pihak ketiga (3PL), komposisi keterlibatan investor dan pengguna dalam real estat logistik dan industri telah berubah secara signifikan. Demikian menurut laporan JLL berjudul A New Trajectory for Logistics Real Estate in Asia Pacific yang diterbitkan belum lama ini.
“Perubahan struktural terhadap alokasi aset dan jaringan supply chain di seluruh wilayah Asia Pasifik telah meningkatkan permintaan para investor dan pengguna di sektor logistik. Meningkatnya investasi real estat di sektor logistik dan industri mencerminkan perubahan strategi yang diterapkan para pengguna untuk aset dengan kualitas yang lebih tinggi dan adanya pergeseran komposisi para pengguna dari ‘ekonomi baru’ yang sebagian besar dipengaruhi oleh pertumbuhan e-commerce dan supply chains yang didukung oleh teknologi,” kata Tom Woolhouse, Head of Logistics and Industrial, Asia Pacific, JLL.
Semakin bertumbuhnya portofolio dan sejumlah transaksi besar, serta beberapa faktor ekonomi makro berkontribusi pada meningkatnya volume investasi. Populasi perkotaan di Asia Pasifik diperkirakan akan meningkat 41 juta per tahun antara tahun 2020 – 2025. Pada periode yang sama, akan ada 760 juta orang kelas menengah baru dan pendapatan akan tumbuh 4% per tahun. Hal ini memperlihatkan potensi pertumbuhan yang signifikan untuk sektor tersebut.
“Kita sudah melihat transaksi portofolio di sektor logistik Indonesia pada 2 tahun terakhir. Selain itu, kita yakin bahwa akan terdapat beberapa transaksi investasi lainnya pada sektor ini dikarenakan para investor, baik asing maupun lokal mengganggap bahwa sektor logistik & industrial adalah sektor yang paling bertahan di masa pandemi ini dan memiliki tingkat imbal balik investasi yang tinggi,” kata Farazia Basarah, Head of Logistics & Industrial, JLL Indonesia.
Menurut riset JLL, aset logistik bertambah dua kali lipat oleh yang dikelola investor pada tahun 2020 dan akan terus naik pada tahun 2021. Dalam enam bulan terakhir, jumlah transaksi besar di sektor logistik dan industrial Asia Pasifik mencapai rekor tertinggi, termasuk akuisisi portofolio Blackstone Milestone di Australia oleh ESR, meski imbal hasil berada dalam tekanan selama 12 bulan terakhir, melampaui penurunan suku bunga.
“Daya tarik kelas aset industri dan logistik semakin meningkat di mata investor. Pada kenyataannya, investor institusional baru saja memulai realokasi strategis atas portofolio mereka dan mereka perlu melirik aset logistik 40-50 % dalam waktu dekat seiring keinginan mereka untuk mengalokasikan dana ke sejumlah aset produktif dengan pemasukan stabil” ujar Regina Lim, Head of Capital Markets Research, Asia Pacific, JLL.
“Kami melihat bahwa sektor logistik dan industrial akan terus bertumbuh di Indonesia mengingat ketersediaan pasokan gudang modern yang relatif masih terbatas dan terkonsentrasi di Jabodetabek. Investor lokal maupun asing masih terlihat aktif dalam menjelajahi peluang-peluang yang ada untuk berinvestasi di sektor ini,” kata Yunus Karim, Head of Research, JLL Indonesia.
Peningkatan volume investasi secara signifikan akan terjadi di Korea Selatan, Australia, dan China, di mana tersedianya stok pergudangan modern baru. Aliran dana masuk ke negara-negara ini dan permintaan yang kuat dari industri e-commerce yang berkembang pesat akan mengimbangi penurunan imbal hasil dan persaingan ketat untuk aset. Berdasarkan analisis JLL, dinamika permintaan-penawaran yang kuat akan terus menopang penurunan hasil, mungkin hingga 50-100 bps.
Aliran dana inti dan inti-plus yang terus mengalir secara konsisten ke sektor ini selama beberapa tahun terakhir, membuka peluang bagi lebih banyak transaksi jual dan sewa balik di wilayah Asia Pasifik. Banyak pemilik dan pengguna yang menjajaki opsi ini untuk mengalihkan belanja modal guna meningkatkan fasilitas dan menerapkan solusi teknologi baru ke dalam manajemen pergudangan dan supply chain management.
“Meningkatnya penggunaan teknologi dan solusi otomatisasi ditambah dengan pemahaman yang lebih baik tentang prinsip Environmental, Social and Governance (ESG) dan desain yang human-centric, semua mengarah ke jalur baru untuk sektor logistik. Pada akhirnya, jalur baru ini mengubah variasi pengguna secara signifikan dan mendukung tesis investasi untuk real estate logistik yang modern dan terbaik,” kata Peter Guevara, Director, Research, Asia Pacific, JLL.
